Quali spese ha il venditore per vendere casa?

Vendere casa non è sempre un’operazione a costo zero per il venditore, vediamo in quali casi:

LE SPESE PER LA PREPARAZIONE DELL’ALLOGGIO

Diverse spese sono da preventivare ancora prima di immettere l’immobile sul mercato.

Per lo più si tratta di spese facoltative, ma consigliate per migliorare le probabilità di concludere la compravendita con successo, per esempio le “spese estetiche” per migliorare lo stato dell’immobile ed aumentarne il valore, svuotare la casa dagli oggetti in eccesso, tinteggiare e valorizzarla con servizi di home staging.

Ci sono poi i costi di comunicazione e pubblicità come fotografie, video e volantini. Se però per la compravendita ti affidi ad un’agenzia immobiliare, queste spese saranno a carico dell’agenzia.

LE SPESE PER LA DOCUMENTAZIONE TECNICA DELL’IMMOBILE

L’altra categoria di spese preliminari è relativa ai costi della relazione tecnica di compravendita, cioè la verifica di conformità dell’immobile che, pur essendo obbligatoria solo in alcune Regioni, è una consuetudine per accertarsi che vi sia conformità urbanistica, regolarità catastale e agibilità.

Se c’è un’agenzia immobiliare incaricata della vendita, essa si occuperà di reperire i documenti necessari, ma non potrà occuparsi di tutto: ad esempio l’accesso agli atti deve essere fatto direttamente dal proprietario oppure da un tecnico su sua delega. I costi saranno a carico esclusivo del proprietario.

Tra i documenti necessari alla compravendita, uno dei primi necessari è l’APE (Attestato di Prestazione Energetica), che deve essere rilasciato da un tecnico abilitato e può costare fino a 400 €.

A carico del venditore saranno ovviamente anche le spese in caso si debba procedere a sanatorie o aggiornamenti, qualora vengano rilevate delle difformità o irregolarità.

LE TASSE SULLA VENDITA DELLA PRIMA CASA:

PRIMA CASA VENDUTA DOPO 5 ANNI DALL’ACQUISTO

Salvo casi particolari, per la vendita di una prima casa dopo 5 anni dall’acquisto, non vi è alcun obbligo di pagamento sull’eventuale plusvalenza, né altre imposte, nemmeno nel caso in cui si abbia beneficiato di agevolazioni fiscali come il Bonus Prima Casa.

PRIMA CASA VENDUTA PRIMA DELLO SCADERE DEI 5 ANNI DALL’ACQUISTO

Se invece la prima casa viene venduta entro i 5 anni dall’acquisto e viene venduta ad un prezzo più elevato rispetto a quello di acquisto, ottenendo una plusvalenza, occorre pagare la tassazione ordinaria Irpef (dal 23% al 43% in base agli scaglioni di reddito) oppure si può optare per l’imposta sostitutiva al 26% che verrà incassata dal notaio quale sostituto di imposta per versarla all’Erario.

La determinazione della plusvalenza tassabile è identica rispetto alla tassazione Irpef, tuttavia, in questo caso non possono essere sfruttate le riduzioni a titolo di deduzioni e detrazioni.

Inoltre, nel caso di vendita della prima casa entro i 5 anni dall’acquisto, le agevolazioni andranno perse e si dovranno versare le imposte non pagate al primo rogito, oltre agli interessi.

I casi in cui si è esentati dalle tasse sulla vendita sono:

• se l’acquisto dell’immobile risale a più di cinque anni;
• se si è usufruito dell’immobile come proprietario sfruttandole come abitazione principale (luogo di residenza anagrafica) nella maggior parte del tempo trascorso tra l’acquisto e la vendita (50% + 1 giorno), o se ne hanno usufruito i parenti fino al terzo grado;
• se si è acquisito la casa per successione ereditaria;
• se l’immobile è stato donato e sono trascorsi più di 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione della casa, ad opera di chi ha fatto la donazione.

LE TASSE SULLA VENDITA DELLA SECONDA CASA:

Nel caso di vendita della seconda casa che produca un guadagno ci sono due situazioni possibili:

• se l’immobile è stata acquistato da oltre 5 anni non dovrai corrispondere alcun pagamento sulla plusvalenza;
• se la casa è stata comprata da meno di 5 anni, la plusvalenza generata dalla vendita sarà soggetta a tassazione.

Il guadagno può essere tassato con tassazione ordinaria Irpef, che lo fa confluire nella dichiarazione dei redditi tra i “redditi diversi”, o con tassazione separata, che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva del 26%.

LE SPESE NOTARILI (SPESE A CARICO DELL’ACQUIRENTE):

In base all’articolo 1475 del Codice Civile, le spese per il contratto di vendita e le spese notarili sono a carico dell’acquirente che solitamente si occupa della scelta del notaio stesso, a meno che non sia stato pattuito diversamente.

Le spese notarili relative all’acquisto di un immobile senza l’applicazione delle agevolazioni prima casa comprendono:

• l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria è di 50 € ciascuna se chi vende è un privato;
• l’imposta di registro, proporzionale al 9% del valore catastale dell’immobile (che scende al 2% con le agevolazioni prima casa, ma in ogni caso, con una soglia minima di 1000 €);
• le imposte di registro, catastale e ipotecaria è fissata a 200 € ciascuna ma con IVA al 10% o al 22% per immobili di lusso, che scende al 4% in caso di acquisto di una prima casa, se il venditore è un’impresa.

LA PROVVIGIONE DELL’AGENZIA IMMOBILIARE (SPESE A CARICO DI VENDITORE ED ACQUIRENTE):

Se per la vendita dell’immobile ci si avvale del supporto di un’agenzia immobiliare, bisogna conteggiare anche la provvigione, che matura alla conclusione dell’affare. In generale la provvigione può essere compresa tra il 2% ed il 4% (più IVA) del valore di vendita dell’immobile o in alcuni casi, al di sotto di un determinato prezzo l’agenzia determina un prezzo forfettario.

GLI IMMOBILI EREDITATI

Per quanto riguarda i costi per chi vende una casa ricevuta in eredità, ovviamente occorre pagare le imposte sull’eredità stessa, il cui ammontare viene calcolato nella dichiarazione di successione e che varia tra il 4% e l’8% a seconda del grado di parentela che lega il defunto all’erede. In alcuni casi c’è una franchigia fissa al di sotto della quale non si pagano le imposte di successione.

Prima della presentazione della dichiarazione di successione devono essere versate inoltre l’imposta catastale (1% del valore dell’immobile) e l’imposta ipotecaria (2% del valore dell’immobile), con un importo fisso di 200€ nei casi previsti dalla legge. Andranno pagate anche l’imposta di bollo e i tributi speciali.

I medesimi costi valgono anche in caso di donazione, a cui potrebbe aggiungersi la polizza assicurativa per rendere la donazione sicura, che tutela gli acquirenti di immobili dal danno economico che potrebbero subire a causa di un’azione di riduzione e/o restituzione attuata dagli eredi legittimari del defunto/donante.

12/04/2023

Comprare casa nel 2023

Il trend, secondo l’Osservatorio mensile di Immobiliare.it Insights, si conferma in salita, non solo rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, ma anche guardando al mese di dicembre 2022.

In tutta Italia, in generale, si assiste a un +0,3% nei prezzi di vendita rispetto al mese precedente, e un +2,7% rispetto al 2022.

Analizzando ciò che sta accadendo alle vendite nelle città piccole o grandi, si evidenzia che:

• nelle città con più di 250.000 abitanti, l’aumento dei costi rispetto a dicembre è dello 0,3%, con una media di € 3.152 al mq;
• nelle città con meno di 250.000 abitanti, si ha un +0,1% rispetto a dicembre, con una media di € 1.765 al mq.
• Nel Nord-Ovest del Paese, i prezzi medi di vendita al metro quadro sono a un +0,5% da dicembre, e del +3% rispetto allo stesso periodo nel 2022.
• Nel Nord-Est, la variazione rispetto a dicembre 2022 è dello 0,6% e del 4,8% rispetto al 2022.
• Le vendite nel Centro Italia si fissano a un +0.3% e aumentano del 2,4% rispetto all’anno precedente.
• Nel Sud Italia, i prezzi delle compravendite si rialzano dello 0,1%, rispetto al mese prima, e sono cresciuti dell’1,2% dallo scorso anno.
• Nelle Isole, si ha un -0,2% rispetto allo scorso mese e un 0,9% dal 2022.

I costi delle case nelle più importanti province italiane a gennaio 2023

Nella tabella seguente, l’Osservatorio riporta i prezzi medi richiesti per gli immobili nelle 21 maggiori province, escludendo i valori del Comune capoluogo che si trovano, invece, scorporati nella riga successiva.

La Liguria si distingue per avere un prezzo medio superiore in Provincia rispetto al Comune, giustificato da immobili di pregio in location turistiche, molto apprezzate da clientela italiana e straniera.

08/02/2023